新形势下房产建设项目成本管理问题及应对措施研究

新形势下房产建设项目成本管理问题及应对措施研究

彭奥

身份证号码：430921198904100854

摘要：房地产开发进程的复杂性体现在其涵盖了广泛的步骤，如土地获取、初始规划、蓝图设计、竞标采购、实体建设直至最后的竣工检验，这一系列过程往往耗时大约三载。这种周期性使得此类项目承受着显著的不确定性，不仅易受宏观经济政策的瞬息万变所影响，而且人力、物料以及财务成本的波动性也显著增加。因此，对房地产项目的成本管理显得至关重要，旨在提升成本效率至新高度。然而，现实情况显示，部分房地产项目的成本管理实践并未充分满足这些要求，往往难以实现预设的成本控制目标，存在明显的改进空间。

关键词：新形势；房产建设项目；成本管理；问题；应对措施

2房地产建设项目成本管理存在的问题

2.1房地产建设项目成本管理意识有待强化

只有牢固确立成本控制理念，方能在房地产开发项目中成功实施成本管理策略，并给予其应有的重视。审视当前房地产项目的成本管理实践，我们发现一些开发企业在成本管理观念上尚需提升。鉴于项目内容的繁复性，许多开发商急于完成建设，常常忽视了成本管控，过于侧重于工程进度，导致成本管理措施执行力度不足。在面对项目亏损的困境时，部分企业内部甚至会出现责任推诿，缺乏明确的成本管理责任人，这使得成本管理陷入混乱，各部门间的协作效能大打折扣，从而加剧了成本管理工作的困难，直接影响了房地产项目的经济效益。

2.2房地产建设项目成本管理制度有待完善

有效的成本管理体系是推动高效成本控制的关键，它为成本管控活动设定清晰的路径导向。然而，审视当前房地产项目的成本管理实践，我们发现其制度框架仍有待强化，缺乏系统的指导原则。一些开发商在构建成本管理体系时，未能充分考量自身的运营现实和项目特性，导致制度设计可能存在漏洞，无法有效激发管理效益。此外，制度对于各部门的成本责任划分模糊不清，各部门在成本管理中各行其是，协作性差，这无疑阻碍了对整个项目的全局成本规划，从而降低了成本管理工作的质量。另一方面，房地产项目的成本管理涉及到众多复杂的环节，因此，制度制定应全面考虑所有相关领域的需求。只有确保制度的完备性和针对性，才能真正提升项目成本管理的效能。因此，对成本管理制度的精细化建设和优化是提高房地产项目成本管理水平的基石。

2.3房地产建设项目成本管理基础有待强化

成本控制在房地产项目的管理框架中占据核心地位，然而当前行业的成本管理实践面临一些挑战。现有的成本核算模式在某些方面尚存不足，这些问题间接地侵蚀了成本管理的有效性。鉴于房地产项目的多元化特性，每个项目的需求各异，这就强调了对具体项目定制化成本核算策略的必要性，以确保其精确性和科学性。然而，实际情况显示，大部分房企在执行成本核算时，未能充分区分不同项目的特性，导致核算效率和精度受到限制。在成本核算流程中，缺乏明确的成本费用划分标准是一个普遍问题。这使得成本分配显得主观随意，从而增加了成本控制的复杂度，加大了有效监管的难度。更进一步，一些企业在成本核算中，未能精确地归集核算对象，尤其是当核算团队的专业素养不足时，可能会产生归类错误，直接影响成本数据的准确性，从而降低了整体的成本管理水平。总结来说，提升房地产行业成本管理的质量，亟待改进成本核算策略，细化项目分类，确立清晰的成本分配规则，并强化成本核算人员的专业技能，以确保数据的精确性和管理决策的科学性。

三、房地产建设项目成本管理的控制措施

（一）做好设计阶段的成本控制

在房地产开发项目的初期规划阶段，全面渗透成本管理策略至关重要，以优化成本控制体系。首先，实施预先的成本约束设计。设计、成本和项目团队需协同作业，设计阶段即设定明确的预算指标，从设计源头遏制不必要的成本开支。设计团队应依据项目特性，结合类似项目的经验教训，制定出精准且经济的预算标准。其次，设定明智的预期成本基准。在房地产项目的投资进程中，设定合理的预期成本对投资回报预测和风险评估等关键环节具有决定性影响，它是成本管理的行动指南。鉴于此类项目的长期性和大规模资金投入，预期成本的设定需兼顾多元因素，确保其科学合理性。最后，强化产品与目标市场的契合度。在评估设计方案时，务必充分考虑目标消费者的偏好，提升产品配置与目标市场用户的匹配度。这样，能有效利用有限的项目资源，从而显著提升项目的经济效益。

（二）有效控制项目的设计变更

在房地产开发的建设过程中，设计变更常常带来成本波动的挑战。为了确保项目经济效益，关键在于精准管理和预防策略。首先，预防措施是核心。在施工计划制定初期，需详尽研究技术图纸，制定出严谨的施工路径，并通过BIM技术进行深度模拟，预判潜在问题，从而降低设计变更的发生，增强成本控制的稳定性和预见性。其次，即便无法完全避免变更，也应将其视为一个管理机会。当设计变更确实发生时，企业应持开放态度，及时对变更后的工程量进行详细对比分析，灵活调整成本管理策略。由于设计变更往往具有长期影响，成本管理者需具备全局视角，持续监控项目成本动态，确保各阶段成本的有效控制。最后，设计变更结束后，应当对成本变化进行详细记录和反思，提炼出宝贵的经验教训，作为未来项目成本管理的参考指南。这样，每一次的设计变更都能成为提升成本管理效率的一次学习机会。

（三）实现采购的精细化管理

在房地产开发项目的经济构成中，材料和设备费用占据显著份额。通过精细操控采购流程，有望显著削减这些成本，从而提升整体的成本效益管理。首先，强化供应商关系管理至关重要。房地产企业应构建一套全面且精确的供应商评估框架，涵盖品牌信誉、市场价格、服务品质及供应链效率等多个维度，对供应商进行多角度评估并排序。在采购决策中，优选评级较高的供应商，而对评价低于标准的则排除在外。所有供应商都需定期接受评估，至少每年一次，以确保持续保持高水准。其次，严格把控采购物料的质量环节。一旦采购计划敲定，企业需严谨监督材料质量，如在接收阶段，务必核查质量证明文件，并在必要时进行抽样检验或现场质量检测。一旦发现任何批次材料存在问题，应立即扩大检查范围，并追究供应商的责任。这样，房地产项目就能在确保材料质量的同时，有效地控制成本开支。

结论

房地产项目的成本管控具有决定性的影响，它犹如项目经济表现的引擎，助力企业在错综复杂的市场环境中脱颖而出，树立竞争优势。各房地产公司应将注意力聚焦于成本开支的细致分布分析，构建并实施精准而科学的管控体系，实现对每一分成本的精细操作。这要求企业具备全面的项目视野，针对项目生命周期的不同阶段，定制个性化的成本管理策略，以防止资源的无谓损耗。通过这样的路径，房地产项目的成本管理效能将得到显著提升，从而推动项目的综合绩效实现飞跃。

参考文献：

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